第三节　小结

按照本章对土地再开发的分类，土地重划、绅士化和棕地再开发根据各利益主体作用的不同分别归类为自上而下、自下而上和公私合作三种模式。这三种模式不仅利益主体作用不同，适用的区域、产生的背景和再开发的过程、结果都有较大差异。表3-5归纳了国际经验中土地再开发模式之间的差异比较。

表3-5　国际经验中土地再开发模式的比较

本章列举的国内土地再开发模式虽然在利益主体作用方面都是政府主导为主，但也存在较大的差异，比如适用地区、再开发目的等，表3-6归纳了国内土地再开发的4种模式间的差异。

表3-6　国内经验中土地再开发模式的比较

从表3-5和表3-6可以看出，不同的土地再开发模式有不同的产生背景和不同的利益主体关系，也有各自不同的适用区域、再开发过程和结果，因此要根据具体情况选择有针对性的模式进行借鉴，并在借鉴的基础上根据本地区的具体情况进行政策制度和操作方法上的创新。本章最后，总结国际国内土地再开发经验如下：

1）产业升级转型是土地再开发的背景和驱动力，同时也是检验土地再开发成功与否的重要标志

城市产业升级转型导致对原有空间的拓展和改善需求是城市土地再开发的根本驱动力，包括绅士化、棕地再开发、“三旧”改造等在内的土地再开发模式都是在城市去工业化的大背景中产生的。绝大部分的土地再开发都同时伴随着产业升级转型过程，甚至可以说土地再开发是产业升级转型在空间上的表现，因此，对于伴随着产业升级转型过程的土地再开发，其成功的重要标志在于，通过再开发后地块上的新产业在经济效益、生态效益等方面相比原有产业有了显著改观。

2）完善的法律和制度是土地再开发顺利进行的前提

由于土地再开发涉及土地权属的重大调整以及各参与主体的切身利益，因此完善的法律和制度是推动土地再开发顺利进行的前提。德国和日本在土地重划中有十分完善的法律框架和操作制度，美国和德国的棕地再开发也形成了一系列行之有效的法律制度，只有有法可依且执法严格，才能有效保护各方合法利益，并构建各利益主体的信赖基础。

3）公共部门和私人部门各利益主体的分工、协调和配合是土地再开发顺利进行的保障

无论是国际经验中的土地再开发模式还是国内经验中的土地再开发模式，无一不牵涉到多个利益主体，尤其是政府公共部门和地权人、开发商等私人部门，他们虽然在不同的土地再开发模式中发挥的作用各有不同，但总的来说，如果两大部门的各个利益主体无法形成有效的合作和分工关系，那么土地再开发将很难成功。

4）尊重产权和民意是现代社会进行土地再开发的共识

尊重产权和民意是国际经验中三种土地再开发模式一以贯之的原则，也是国内四个土地再开发模式积极探索和实行的准则。随着社会逐渐成熟，民众的产权意识将越来越强烈，这是土地再开发面临的巨大挑战。国际和国内各种模式的土地再开发在处理这类挑战方面积累了有益的经验，概括来说主要的做法有：严格确定边界权属，保障各方主体参与，最大化民众利益。