第一章
房地产的法律内涵

本书研究中国房地产法，房地产是基本概念和起点术语，应先把它讲讲清楚。

正如《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等规范性法律文件以及国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等政策文件的标题所显示的，房地产是法律概念和政策术语，规范意义非常明显。不过，我们在理解“房地产是什么”的问题时，通常无须借助前述文件，因为房地产是社会公众最熟知的日常用语之一，只要有相应的社会常识，就会知道它指什么。显然，房地产既有规范意义，又有日常意义。

房地产的日常意义来自生活实践或交易经验。一提“房地产”，大家马上想到具有市场流通性的商品房，因为我们日常接触或听闻的房地产商、房地产企业或房地产老板都是开发、建设、销售商品房的。不过，房地产的日常意义不局限于此。笔者认识一位自称开发房地产的老板，他的营业活动仅限于受地方政府部门委托，建设集资房形式的公务员住宅小区并提供物业服务，其营利来自工程建造和物业服务，与商品房交易无关。笔者不认为他在说大话，相信别人也不会说他是骗子，因其的确在主导经营一家房地产公司，经营活动确实与土地、房屋有关。由此可知，与其他日常用语一样，房地产的日常意义是模糊和多义的。

本书在此无意穷尽收集、详尽罗列房地产的日常意义，而是着眼于其规范意义，解释其法律内涵。之所以如此，除了为后续内容打牢根基，还想提醒读者朋友，要在规范意义上理解房地产，就应把房地产的法律内涵作为理解房地产规范及其行业实践的基础。

通过检索，尚未发现目前有明确定义房地产的法律、行政法规，即便是专门调整城市房地产的《城市房地产管理法》，也只是在第2条界定了房屋、房地产开发、房地产交易：“……本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物（第2款）；本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为（第3款）；本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁（第4款）。”从中看不出房地产的确切含义。如何理解房地产的法律内涵，显然是一个需要探讨的知识缺口。

通过系统理解有关的规范性法律文件和政策文件，通过深度观察房地产业的实践发展，充分汲取学理知识，沿着“管制先于私权，民事结合行政”的认知思路，本书对房地产定义为：以建设用地为基础，以房屋为定着物形态的不动产。这一概念有三个内涵：①房地产既是不动产的物理实态，又表征着相关的不动产物权；②建设用地是房地产的物理基础和法律基础，房地产既要以建设用地为建造基底，又要以建设用地的使用权为权利基础；③定着于建设用地的是房屋，而非其他形态之物（见图1-1房地产的法律内涵简图；图1-6房地产的法律内涵详图）。这三个内涵分别对应着三个关键词，不动产、建设用地和房屋，以下三节依序分别阐述。