第一节　土地再开发的实施动机：土地价值与区位理论

一、地租理论

西方经典地租理论按照发展阶段可以划分为古典流派、马克思流派和现代流派。古典流派提出，在土地稀缺和土地所有权前提下，地租是土地边际生产力和区位条件的体现；马克思主义流派更进一步，发现边际生产力和区位条件也导致地租存在差异，使得“级差地租”成为土地利用结构和空间布局分异的深层原因；现代地租理论指出了地租在资源配置和提升效率方面的重要作用，认为地租是促进土地利用结构和空间优化的重要基础。因此，地租是土地价值的表征。土地生产率增长、土地结构布局优化实质上是土地价值和地租的提升。而土地再开发的根本目的即是全方位改善土地利用的综合效益，这正切中了地租理论阐述的要点。

推进土地再开发进程，一方面，可以通过从规模、资本、技术方面带动土地承载的社会经济活动升级，提高边际生产力；另一方面，也可以通过重新规划布局，使得不同条件的土地各尽其用，使之作为稀缺资源得到有效配置。在这两方面共同作用下，土地再开发势必带来地租的上涨，驱动区域内部土地利用价值不断攀升。与此同时，提升地租和土地利用价值，也为土地再开发提供了动机，使得土地再开发成为可能。

二、土地报酬递减理论

土地报酬递减规律表明，土地生产力水平主要取决于投入要素与土地的比例关系是否配合得当。在土地利用的第一阶段，由于投入要素不足，土地资源利用和生产潜力都没有得到充分发挥，导致总体报酬收益没有达到最佳范围。而第三阶段则因为投入资源过多，超出土地的承载力，总报酬全面下降。只有在第二阶段，投入资源与土地配合比例在数量上较为接近，且每次增加的投入都能带来总报酬的规模递增。因此，在土地开发和利用过程中，要充分理解边际收益等于边际成本的原则，科学确定生产要素最佳投入量和产品产量，尽量将土地利用和生产进程控制在规模报酬递增的第二阶段，以提升土地利用效率。

面对当下中国村镇土地综合效益和利用效率低下的现状，有必要对构建于土地上的生产活动类型和层次予以调整，以土地再开发作为有效手段将边际效益控制在大于零的范围内。此外，科学技术或社会制度方面出现的重大变革也有可能使得依据投入要素水平划分的土地生产阶段范围发生变动。所以，全球化和信息技术革命的时代背景也为土地再开发提供了绝佳契机。据此，加速知识和技术创新，改变土地规模报酬曲线，避免土地生产利用进入报酬递减阶段，对于规划者和企业家来说具有重要指导和借鉴意义。

三、竞租理论

土地使用者根据各自所能支付的地租和在该块土地上可能获得的最大收益权衡决定支付价格，进而为获取土地使用权而彼此竞争的现象，称为“竞租”。“竞租理论”即地理学中关于土地随着城市中心距离增加而变化时价格和需求变动状况的理论（康琪雪，2008）。一般来说，当市场机制决定土地价格时，土地所有者最终会将土地出让或出租给出价最高的潜在使用者。当市场达到均衡时，土地使用者无法通过改变地块位置谋取更多利润，土地所有者也无法通过改变低价增加收益。按照时间顺序来看，竞租理论的发展可以分为以李嘉图和杜能为代表的农业竞租理论以及马歇尔、阿隆索等人基于新古典经济理论提出的城市竞租理论等流派。

竞租理论应用于土地再开发实践的落脚点主要集中于土地用途转移和利用集约度提升方面。首先，从新古典经济学的角度看，土地再开发时用途转移的实现，实质上是土地经营者在追求利润和效用最大化的过程中，不同类型社会经济活动对同一块土地进行竞租，从而更有效的利用土地以便达到最大获利的结果（李秀彬，2002）。其次，土地利用集约度的提升也是在土地经营者的逐利动机下，不同集约度的用途在相同土地上竞租的产物。因此，对于特定土地来说，竞租理论意味着这块土地所承载的功能经历过滤筛选，逐渐优胜劣汰等一系列过程。而伴随着当下生产技术、经营能力、信息可达性的提升，生产活动的盈利能力及其能够提供的最高租金必然相应增长，使之在取得区位条件较好土地的方面更具优势，引发土地市场更加剧烈的租金竞争，土地所有者更有动力选择生产效率和生产效益更高的生产活动布局，淘汰落后产能，以提升土地资源配置合理程度和土地利用集约度，推动土地再开发的实现。